In Toscana non basta il CIN nazionale

Marco gestisce due appartamenti a Montepulciano, in provincia di Siena. A febbraio 2026 ha completato la richiesta del Codice Identificativo Nazionale — il CIN obbligatorio in tutta Italia dal 2024 — e ha aggiornato i suoi annunci su Airbnb e Booking. Convinto di aver fatto tutto il necessario, ha aspettato le prenotazioni estive. Invece, a maggio ha ricevuto una notifica dai portali: entrambi gli annunci erano stati rimossi automaticamente. Il motivo? La normativa affitti brevi Toscana regolamento regionale richiede un secondo codice, separato dal CIN, che Marco non sapeva di dover richiedere. Risultato: trenta giorni di visibilità zero, proprio all’inizio dell’alta stagione. Recuperare quelle prenotazioni perse è stato quasi impossibile.

Perché in Toscana il CIN da solo non basta: cosa dice il regolamento

Il CIN nazionale — istituito con il Decreto Legislativo n. 145/2023 e obbligatorio su tutto il territorio italiano — è solo il primo passo. La Regione Toscana, in base alla propria legge sul turismo e agli aggiornamenti pubblicati sulla Gazzetta Ufficiale della Toscana n. 18/2025, ha mantenuto e rafforzato il proprio sistema di registrazione regionale: il Registro delle Strutture Ricettive (RSR).

Questo registro genera un codice identificativo regionale distinto dal CIN. Entrambi i codici — quello nazionale e quello toscano — devono comparire in ogni annuncio pubblicato online, che si tratti di Airbnb, Booking, VRBO o qualsiasi altra piattaforma. Le piattaforme verificano la presenza di entrambi in modo automatico, e se manca anche uno solo dei due, l’annuncio viene rimosso entro trenta giorni, senza eccezioni. Il Ministero del Turismo (aggiornamento giugno 2026) ha confermato che le piattaforme hanno l’obbligo di controllare la validità dei codici regionali nei territori che li richiedono.

La regola vale per tutti: non esistono esenzioni per chi affitta solo nel tempo libero, né per chi gestisce un singolo appartamento. Se il tuo immobile è in Toscana, devi avere entrambi i codici prima di pubblicare qualsiasi annuncio.

Come mettersi in regola con la normativa affitti brevi Toscana: i passi da seguire

La procedura non è complicata, ma richiede di seguire i passaggi nell’ordine giusto. Ecco come fare:

• Passo 1 — Verifica di avere il CIN nazionale. Accedi al portale del Ministero del Turismo (bdsr.ministeroturismo.gov.it) con le tue credenziali SPID o CIE. Se il CIN non è ancora stato assegnato, completare la richiesta è il punto di partenza obbligatorio.
• Passo 2 — Registrati al portale regionale toscano. La Regione Toscana gestisce le iscrizioni RSR tramite il proprio sportello telematico. Dovrai indicare il comune in cui si trova l’immobile, la tipologia (appartamento per uso turistico, casa vacanze, ecc.) e caricare i documenti base: visura catastale e documento d’identità.
• Passo 3 — Ricevi il codice RSR e aggiorna tutti gli annunci. Una volta ottenuto il codice regionale, inseriscilo in ogni annuncio accanto al CIN. Non basta aggiornarne uno: se pubblichi su più portali, devi modificarli tutti.
• Passo 4 — Tieni entrambi i codici in un posto sicuro. Conserva le ricevute di registrazione. In caso di controllo da parte del Comune o della Guardia di Finanza, devi poterle esibire subito.

Cosa puoi fare nelle prossime 24 ore

Se hai un appartamento in Toscana e non sei sicuro di avere tutto in regola, inizia subito con tre verifiche rapide:

• Apri il tuo annuncio su Airbnb o Booking e controlla se nell’intestazione compaiono due codici distinti: il CIN (che inizia con IT seguito da dati catastali) e il codice RSR regionale. Se ne vedi solo uno, sei a rischio rimozione.
• Vai sul sito della Regione Toscana (regione.toscana.it) e cerca la sezione “Registro Strutture Ricettive” per verificare se il tuo immobile risulta già censito. La ricerca è pubblica e gratuita.
• Se hai dubbi sulla categoria in cui registrarti (uso turistico, casa vacanze, affittacamere), chiama lo Sportello del Turismo del tuo Comune: molti Comuni toscani hanno uno sportello dedicato proprio per questi casi.

Domande frequenti sulla normativa affitti brevi in Toscana

Il codice RSR toscano vale anche per gli affitti brevi occasionali sotto i 30 giorni?

Sì, il codice RSR è obbligatorio per qualsiasi forma di locazione turistica in Toscana, indipendentemente dalla durata del soggiorno. La Gazzetta Ufficiale della Toscana n. 18/2025 non prevede soglie minime di giorni: anche chi affitta solo poche settimane l’anno deve essere registrato e riportare entrambi i codici nell’annuncio.

Cosa succede se pubblico l’annuncio senza il codice regionale?

Le piattaforme come Airbnb e Booking sono tenute a rimuovere automaticamente gli annunci privi dei codici richiesti entro trenta giorni dalla segnalazione o dal controllo automatico. Oltre alla rimozione dell’annuncio, il proprietario può essere soggetto a sanzioni amministrative da parte del Comune di competenza, in base al regolamento locale.

Se ho già il CIN, quanto tempo ci vuole per ottenere anche il codice RSR?

I tempi variano da Comune a Comune, ma in media la registrazione RSR viene completata entro sette-quindici giorni lavorativi dalla presentazione della documentazione completa. Conviene avviare la procedura con almeno un mese di anticipo rispetto alla data in cui si vuole pubblicare l’annuncio, per evitare di perdere prenotazioni durante l’attesa.

In sintesi

Se affitti in Toscana, tieni a mente queste quattro azioni fondamentali:

• Verifica subito che nei tuoi annunci compaiano sia il CIN nazionale che il codice RSR regionale: uno solo dei due non è sufficiente.
• Registrati al portale RSR della Regione Toscana se non l’hai ancora fatto, prima di pubblicare qualsiasi annuncio.

• Fonti: Gazzetta Ufficiale della Toscana – n. 18/2025, Ministero del Turismo – Ufficio Nazionale Antifrode (aggiornamento giugno 2026)

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