Roma, Firenze, Venezia: tre regimi diversi, tre trappole
Lucia ha un bilocale nel centro di Firenze, zona San Giovanni. Lo affitta da tre anni, sempre tutto esaurito da maggio a settembre. A ottobre riceve una comunicazione dal Comune: ha superato il limite di 90 giorni di locazione breve consentito nelle zone A-B. Non lo sapeva. Nessuno gliel’aveva detto. Il suo caso non è raro — e il problema delle affitti brevi Roma Firenze Venezia restrizioni riguarda migliaia di host che credono di seguire le regole nazionali, ma si trovano fuori legge per quelle locali.
Le norme del Governo valgono su tutto il territorio, ma ogni Comune può aggiungere limiti propri. Ed è proprio in questi strati locali che si nascondono le trappole più pericolose per chi gestisce uno o due appartamenti nel tempo libero.
Tre città, tre regimi: cosa cambia davvero sugli affitti brevi a Roma, Firenze e Venezia
Partiamo da un punto fermo: il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è obbligatorio su tutto il territorio italiano dal gennaio 2024, in base al D.L. 145/2023 convertito in L. 13/2024. Senza CIN, i portali come Booking e Airbnb sono tenuti a rimuovere l’annuncio. Questo vale per tutti, ovunque. Ma a Roma, Firenze e Venezia il discorso non finisce qui.
Firenze: il tetto dei 90 giorni che sorprende tutti
Nel centro storico di Firenze, nelle cosiddette zone A e B, puoi affittare in forma breve per un massimo di 90 giorni l’anno, come previsto dal Comune di Firenze – SUAP 2024-2026. Sembra tanto, ma se hai l’appartamento pieno da luglio a settembre, arrivi a fine ottobre già al limite — o oltre. Il conteggio parte dal 1° gennaio e vale per anno solare. Non si tratta di giorni consecutivi: sono giorni totali nell’anno, anche spezzati tra più prenotazioni.
Chi supera questo limite rischia sanzioni che possono essere molto pesanti. La cosa pratica da fare subito: tieni un registro mensile delle notti occupate. Un foglio carta o un foglio Excel bastano — non serve niente di complicato.
Roma: l’autorizzazione che nessuno ti dice di chiedere
A Roma non esiste un limite di giorni formale per gli affitti brevi. Ma esiste un obbligo diverso, spesso ignorato: per iniziare a fare affitti brevi devi avere l’autorizzazione scritta del Comune, attraverso la procedura legata alla Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR), come previsto dal Comune di Roma – Ordinanza Sindacale 2022 + BDSR 2026. Ottenere questa autorizzazione richiede tempo — mediamente alcune settimane — e un costo amministrativo variabile. Chi ha pubblicato un annuncio su Airbnb senza averla è tecnicamente fuori norma, anche se nessuno ha bussato alla porta finora.
Se sei a Roma e non hai mai fatto questa procedura, è il momento di verificare. Meglio farlo ora, in piena stagione estiva, che aspettare un controllo.
Venezia: il blocco più duro d’Italia
Venezia centro storico ha adottato la misura più restrittiva: se non eri già registrato come struttura ricettiva breve prima del novembre 2022, oggi non puoi aprire un nuovo affitto breve in quella zona, come stabilito dall’Ordinanza Sindacale n. 36/2022 e dal decreto municipale 2024. Non è una questione di documenti mancanti o procedure da sbrigare — è un blocco vero e proprio alle nuove aperture.
Venezia Mestre, invece, non è soggetta a questo blocco: le regole nazionali si applicano normalmente. Se stai valutando di acquistare un appartamento da mettere in affitto breve nell’area veneziana, la distinzione geografica tra centro storico e Mestre è decisiva.
Domande frequenti sulle restrizioni agli affitti brevi a Roma, Firenze e Venezia
Ho già il CIN: sono in regola anche con le regole comunali?
No. Il CIN attesta la tua registrazione nazionale, ma non sostituisce le autorizzazioni locali. A Roma serve anche l’iscrizione alla BDSR, a Firenze devi rispettare il limite dei 90 giorni nelle zone centrali, a Venezia centro storico valgono le restrizioni sull’apertura di nuovi affitti. Avere il CIN è il primo passo, non l’unico.
Se supero i 90 giorni a Firenze, cosa rischio?
Le sanzioni previste dalla normativa comunale possono essere significative, con importi che variano a seconda della violazione. Il Comune di Firenze – SUAP ha competenza sui controlli e può procedere d’ufficio. È sempre meglio fermare le prenotazioni una volta raggiunto il limite piuttosto che rischiare.
Posso aprire un affitto breve a Venezia centro storico oggi?
Se non eri già registrato prima del novembre 2022, la risposta è no: il blocco alle nuove aperture nel centro storico è attivo. A Venezia Mestre, invece, non ci sono queste limitazioni straordinarie e puoi procedere con le normali autorizzazioni nazionali e regionali.
In sintesi
- Verifica sempre le regole comunali, non solo quelle nazionali: a Roma, Firenze e Venezia le restrizioni locali sono più stringenti di quanto molti host immaginino.
- A Firenze, tieni traccia delle notti affittate dal 1° gennaio: nelle zone A-B il limite annuale è 90 giorni, e si raggiunge prima di quanto pensi.
- A Roma, controlla di avere l’autorizzazione comunale e l’iscrizione alla BDSR prima di pubblicare o rinnovare l’annuncio.
- A Venezia centro storico, se non sei già registrato da prima del novembre 2022, informati su come operare in modo regolare — o valuta Mestre come alternativa.
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Fonti: Comune di Firenze – SUAP 2024-2026, Comune di Roma – Ordinanza Sindacale 2022 + BDSR 2026, Venezia – Ordinanza Sindacale n. 36/2022 + decreto municipale 2024, Gazzetta Ufficiale – D.L. 145/2023 convertito L. 13/2024
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