Cedolare secca: cosa puoi (e non puoi) scaricare
Maria gestisce un piccolo appartamento a Matera. Ogni anno paga le pulizie tra un ospite e l’altro, le commissioni del portale su cui è iscritta, qualche riparazione. Quando arriva il momento di fare la dichiarazione dei redditi, si chiede: “Posso scaricare qualcosa?” La risposta dipende da una scelta che spesso si fa senza capirne le conseguenze: cedolare secca sì o no?
Come funziona davvero la deduzione nella cedolare secca
Con la cedolare secca paghi un’aliquota fissa sul canone incassato. In cambio, l’Agenzia delle Entrate riconosce una deduzione forfettaria del 5% — una piccola quota automatica che riduce la base imponibile — e considera chiuso il discorso. Lo chiarisce esplicitamente la pagina ufficiale dell’Agenzia delle Entrate dedicata alle locazioni brevi e alla disciplina fiscale per gli intermediari.
Tradotto in parole semplici: non puoi elencare le spese reali. Le pulizie? Non detraibili. Le commissioni del portale? Non detraibili. I materiali acquistati per la casa? Non detraibili. Il 5% forfettario copre tutto — o meglio, dovrebbe coprire tutto. Ma nella realtà di chi gestisce anche un solo appartamento, le spese superano quasi sempre quella soglia.
Passi concreti per capire cosa conviene a te
- Calcola le tue spese reali dell’anno scorso. Somma pulizie, commissioni portali, manutenzione ordinaria, eventuali forniture. Hai il totale? Confrontalo con il 5% del canone annuo che hai incassato.
- Se le spese superano quel 5%, la cedolare secca ti fa pagare su una base più alta di quella reale. In quel caso, il regime ordinario — con deduzione analitica delle spese — potrebbe costarti di meno, almeno sulla carta.
- Se le spese sono basse o nulle (hai un appartamento quasi nuovo, nessuna pulizia a carico tuo, ospiti autonomi), il forfettario al 5% potrebbe bastare e la cedolare secca rimane conveniente per semplicità.
- Parla con un commercialista prima di cambiare regime. Il regime ordinario consente la deduzione analitica delle spese di intermediazione, pulizia e altri costi inerenti all’attività, come documentato dallo Studio Mudol nella sua analisi sulle locazioni brevi — ma è più complesso da gestire e richiede conservare tutte le ricevute.
Domande frequenti
Con la cedolare secca posso detrarre le commissioni di Airbnb o Booking?
No. Con la cedolare secca la deduzione è forfettaria e fissa: non puoi aggiungere nessuna spesa analitica. Le commissioni dei portali, come qualsiasi altra voce di costo, non sono detraibili separatamente in questo regime.
Se scelgo il regime ordinario, quali spese posso dedurre?
Secondo l’analisi dello Studio Mudol sulle locazioni brevi, nel regime ordinario è possibile dedurre analiticamente le spese di intermediazione, di pulizia e altri costi direttamente collegati all’attività. Ogni spesa deve però essere documentata con fattura o ricevuta.
Come faccio a sapere quale regime mi conviene?
Il punto di partenza è semplice: se le tue spese reali superano il 5% del canone annuo, il forfettario della cedolare secca ti lascia pagare su una base imponibile più alta di quella effettiva. Un commercialista può farti il calcolo in meno di un’ora, e spesso recuperi più di quanto pensi.
In sintesi
Prima di rinnovare automaticamente la cedolare secca, vale la pena fermarsi un momento. Ecco le quattro cose da fare:
- Somma tutte le spese reali dell’appartamento nell’ultimo anno fiscale.
- Confronta quel totale con il 5% del canone annuo incassato: quella differenza è il tuo punto di partenza.
- Conserva sempre fatture e ricevute — anche se sei in cedolare secca oggi, potresti cambiare regime l’anno prossimo.
- Chiedi a un commercialista una simulazione rapida: non è una lezioncina fiscale, è un calcolo concreto che può farti risparmiare.
Le detrazioni spese per l’affitto breve non sono un miraggio, ma dipendono dal regime che scegli. Sceglierlo a caso è l’errore più comune — e spesso il più costoso.
Fonti: Agenzia delle Entrate, Studio Mudol
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