Cedolare secca affitti brevi 2026: come scegliere l’aliquota al 21%
Se affitti due immobili su Airbnb o Booking, paghi la cedolare secca al 21% sul primo e al 26% sul secondo.
Ma c’è una cosa che pochissimi host sanno: sei tu a scegliere quale dei due è il “primo”.
Come funziona la cedolare secca nel 2026
La cedolare secca è un’imposta sostitutiva che si applica ai redditi da locazione breve. Le aliquote dal 2024 sono:
- 21% sul primo immobile destinato agli affitti brevi
- 26% su tutti gli immobili successivi al primo
Fino al 2023 l’aliquota era 21% per tutti. Dal 2024 il secondo immobile paga di più — ed è una differenza che nel tempo si sente.
Il trucco che ti fa risparmiare
La legge non dice quale immobile deve essere il “primo” — lo decidi tu in dichiarazione dei redditi. Questo significa che puoi designare come primo immobile quello che genera i ricavi più alti, così paghi il 21% sul grosso e il 26% sul piccolo.
Esempio pratico: hai un appartamento a Milano che rende 18.000€ l’anno e una stanza a Como che rende 6.000€. Se designi Milano come “primo”, paghi:
- Milano: 18.000€ × 21% = 3.780€
- Como: 6.000€ × 26% = 1.560€
- Totale: 5.340€
Se invece designi Como come “primo” (sbaglio che si può fare per disattenzione):
- Como: 6.000€ × 21% = 1.260€
- Milano: 18.000€ × 26% = 4.680€
- Totale: 5.940€
La differenza è 600€ l’anno — solo per aver indicato la cosa giusta in dichiarazione.
Come si fa concretamente
Lo indichi nel quadro RL della dichiarazione dei redditi, nella sezione dedicata ai redditi da locazione breve. Se usi un commercialista, digli esplicitamente quale immobile vuoi designare come primo — non dare per scontato che lo sappia già.
Se hai già presentato dichiarazioni negli anni precedenti senza ottimizzare questa scelta, puoi verificare con il tuo commercialista se è possibile presentare una dichiarazione integrativa.
Attenzione: vale solo per gli affitti brevi
Questa scelta si applica solo alle locazioni brevi — contratti fino a 30 giorni. Se hai immobili con contratti di affitto lunghi (4+4, 3+2 ecc.), seguono regole diverse.
In sintesi
Con due immobili in affitto breve, designa sempre come “primo” quello con i ricavi più alti. Lo fai in dichiarazione dei redditi — e se non lo hai mai fatto, verifica le dichiarazioni passate con il tuo commercialista.
Ogni martedì su Affitta Bene un trucco pratico come questo — in 5 righe, da applicare subito.
