Roma, Firenze, Venezia: regole nazionali più qualcosa in più
Carla ha un appartamento a Roma, nel quartiere Prati. Lo affitta da tre anni su Airbnb, qualche weekend al mese, per arrotondare la pensione. Fino a poco tempo fa andava tutto liscio. Poi ha sentito parlare di nuove regole comunali, di autorizzazioni, di limiti ai giorni affittabili. E si è bloccata: “Ma queste regole valgono anche per me? E quelle nazionali le sto già rispettando?” La situazione di Carla è la stessa di molti host in Italia, soprattutto nelle grandi città. Capire cosa è uguale per tutti e cosa cambia da città a città è il primo passo per dormire tranquilli.
Cosa vale per tutti in Italia: la base nazionale
Prima di guardare cosa fanno Roma, Firenze o Venezia, conviene fissare le regole che si applicano a qualsiasi host italiano, a prescindere da dove si trova l’appartamento.
Secondo l’Agenzia delle Entrate, una locazione breve è un contratto relativo a un immobile abitativo di durata contenuta, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa. Questa definizione vale a livello nazionale, dal Trentino alla Sicilia, senza eccezioni legate alla città.
Sul fronte delle tasse, la normativa vigente prevede che le aliquote della cedolare secca siano così strutturate:
- Aliquota ridotta sul primo appartamento che scegli in dichiarazione dei redditi;
- Aliquota più alta a partire dalla seconda abitazione destinata alle locazioni brevi.
La cedolare secca non è obbligatoria: l’Agenzia delle Entrate la descrive come un regime opzionale. Per i contratti di durata complessiva contenuta nell’anno, l’opzione si esercita direttamente nella dichiarazione dei redditi, senza firmare nulla in anticipo.
C’è poi un limite importante: il regime delle locazioni brevi, ai fini della cedolare secca, si applica solo se affitti un numero limitato di appartamenti nello stesso anno. Superata quella soglia, l’attività è considerata imprenditoriale. Questo vale per tutti, anche per chi ha un solo appartamento a Matera o a Treviso.
Tre cose che puoi fare subito per metterti in regola con la parte nazionale
- Controlla quanti appartamenti hai affittato quest’anno. Se sei sotto la soglia prevista dalla normativa, sei nel regime giusto. Se sei sopra, parla con un commercialista prima della dichiarazione dei redditi.
- Segna quale appartamento vuoi dichiarare con l’aliquota ridotta. Se ne hai più di uno in affitto breve, tocca a te scegliere quale applica l’aliquota più bassa. La scelta va fatta in dichiarazione: meglio pensarci prima.
- Conserva tutti i contratti. Anche quelli di pochi giorni. L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato una guida specifica sulla disciplina delle locazioni brevi, che è il riferimento ufficiale per host e piattaforme.
Roma, Firenze, Venezia: quando la città aggiunge qualcosa in più
Le regole nazionali sono uguali per tutti. Queste regole locali si sovrappongono a quelle nazionali, non le sostituiscono.
Il quadro specifico delle restrizioni comunali vigenti per ciascuna delle tre città è in continua evoluzione e varia da comune a comune. Prima di mettere online un annuncio — o prima di continuare ad affittare se hai già uno storico — vale la pena verificare direttamente sul sito del tuo Comune oppure chiedere a un professionista locale che conosca le ultime delibere.
Un host di un borgo dell’Umbria o di un paese del Cilento, invece, difficilmente si trova davanti a questi vincoli aggiuntivi. Le grandi città con alta concentrazione turistica sono le più esposte, anche perché sotto la lente di regioni e comuni che cercano di gestire il sovraffollamento.
Domande frequenti
Devo fare qualcosa di diverso se affitto a Roma invece che in un piccolo comune?
Le regole fiscali nazionali — cedolare secca, soglia di appartamenti affittabili, definizione di locazione breve — sono identiche per tutti. Quello che può cambiare sono le regole comunali: autorizzazioni locali, eventuali limiti di giorni e tassa di soggiorno. Prima di affittare in una grande città, è utile verificare cosa prevede il tuo Comune.
L’aliquota più alta scatta automaticamente dal secondo appartamento?
Sì, secondo quanto indicato dall’Agenzia delle Entrate: l’aliquota ridotta si applica solo all’immobile che il contribuente sceglie in dichiarazione dei redditi. A partire dalla seconda abitazione destinata alle locazioni brevi, l’aliquota sale a quella più elevata prevista dalla normativa vigente. La scelta di quale appartamento tassare con l’aliquota ridotta spetta all’host e si esercita in dichiarazione.
Se affitta una piattaforma al posto mio, sono comunque io il responsabile delle tasse?
Le piattaforme come Airbnb e Booking hanno obblighi specifici verso l’Agenzia delle Entrate in qualità di intermediari. Questo non esime però l’host dai propri obblighi fiscali. Per chiarire esattamente chi fa cosa, il riferimento è la guida dell’Agenzia delle Entrate sulla disciplina delle locazioni brevi e le regole per gli intermediari.
In sintesi
Quattro cose da tenere a mente:
- La definizione di locazione breve e le aliquote della cedolare secca — ridotta sul primo appartamento, più alta dal secondo — sono fissate a livello nazionale dall’Agenzia delle Entrate e valgono ovunque in Italia.
- Superata la soglia di appartamenti affittabili nello stesso anno, si entra nel regime imprenditoriale: non succede spesso a chi gestisce una o due case, ma meglio saperlo.
- Roma, Firenze e Venezia tendono ad aggiungere regole locali — autorizzazioni, limiti di giorni, tasse di soggiorno — che si sommano a quelle nazionali. Vanno verificate direttamente con il Comune.
- La cedolare secca è opzionale e si sceglie in dichiarazione dei redditi: non serve firmare contratti speciali, ma bisogna arrivarci preparati.
Fonti: Agenzia delle Entrate, Normattiva
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