730 o Modello Redditi: dove metti i dati

Maria affitta un appartamento a Matera da qualche anno. Ogni primavera arriva puntuale il momento della dichiarazione dei redditi, e ogni anno si pone la stessa domanda: «Ma io dove scrivo quello che ho guadagnato con gli affitti brevi?». Non è una domanda banale. Il quadro sbagliato può creare problemi seri con il Fisco, e la risposta cambia a seconda di chi sei rispetto all’appartamento che affitti.

Proprietario o sublocatore? Da qui parte tutto

Prima di aprire il modello fiscale, c’è una cosa sola da chiarire: sei il proprietario dell’appartamento — o hai un diritto reale su di esso come l’usufrutto — oppure lo stai subaffittando perché sei tu l’inquilino principale? La risposta cambia completamente il quadro da compilare, e anche il modo in cui il tuo reddito viene trattato dal punto di vista fiscale.

Se sei il proprietario, il reddito che hai incassato dagli affitti brevi è classificato come reddito fondiario. Secondo la guida dell’Agenzia delle Entrate riportata da Biblus ACCA, in questo quadro vanno inseriti i dati dell’immobile, i giorni di possesso, la tua percentuale di possesso, il canone incassato e l’eventuale scelta per la cedolare secca.

Se invece sei un sublocatore — cioè affitti un appartamento che a sua volta prendi in affitto — oppure sei un comodatario, il tuo reddito non è fondiario. Lo confermano sia Biblus ACCA che l’Ordine dei Dottori Commercialisti di Matera: la distinzione tra reddito fondiario e reddito diverso non è un dettaglio burocratico, determina il trattamento fiscale che ti si applica.

Cosa inserire concretamente nel quadro B (per i proprietari)

Una volta capito che sei nel quadro giusto, la compilazione segue una logica abbastanza ordinata. Ecco i passaggi da seguire, uno alla volta:

• Dati dell’immobile: indirizzo, categoria catastale, rendita. Li trovi nella visura catastale.
• Giorni di possesso e percentuale: quanti giorni dell’anno hai posseduto l’immobile e in che quota (es. interamente se sei solo proprietario, in quota parte se è in comproprietà con il coniuge).
• Canone incassato: il totale lordo ricevuto dagli ospiti nell’anno d’imposta.
• Opzione cedolare secca: se hai scelto questo regime, devi indicarlo. Secondo quanto riportato dal Corriere della Sera, la cedolare si applica con un’aliquota ridotta per una sola unità immobiliare destinata ad affitti brevi, e sale a un’aliquota maggiorata per le unità aggiuntive.
• Rigo B12: è il posto dove inserire il tuo CIN, il codice identificativo nazionale assegnato dal Ministero del Turismo.